Patience avant de faire entrer l’acheteur

Lors d’une transaction immobilière, il est fréquent d’avoir hâte de passer à l’étape suivante, celle du déménagement, et ce, pour les vendeurs comme pour les acheteurs. Toutefois, il ne faut pas se précipiter à laisser entrer les acheteurs, du moins pas avant que l’acte de vente ne soit notarié. En effet, même s’il y a une promesse d’achat acceptée, ceci ne rend pas l’acheteur déjà propriétaire du domicile, le vendeur en est toujours l’unique propriétaire. Donc, il faut être très prudent si l’on décide de laisser l’acheteur pénétrer les lieux plus tôt, pour y faire des travaux quelconques par exemple.

Faire entrer l’acheteur trop tôt : quels sont les risques?

Bien sûr, si on fait le choix de laisser entrer le promettant acheteur, il faut savoir que l’on est toujours responsable de tout ce qui se passera sur les lieux. «Dans 90 % des cas, la préoccupation – ou occupation préalable d’une propriété par le promettant-acheteur – occasionne des problèmes», déclare Robert Nadeau, président et directeur général de l’OACIQ, entre 1986 et 2014, gardienne de l’intérêt public dans la pratique du courtage immobilier au Québec.

En courtage immobilier, cette pratique n’est absolument pas encouragée, à moins que le vendeur et l’acheteur y tiennent absolument. « Dans ce cas, il est préférable qu’ils signent une convention, validée par un notaire ou un avocat, encadrant avec précision le laps de temps d’occupation. Tout doit être circonstancié, et les responsabilités respectives, minutieusement définies», martèle M. Nadeau.

Si l’acheteur décide d’effectuer des travaux majeurs pouvant créer des problèmes structurels au bâtiment par exemple, qui devra payer si la vente n’avait pas lieu finalement? Au premier rang, sans doute, le vendeur. D’où l’obligation d’une convention solide de préoccupation. Ou le refus net de sa part que l’acheteur occupe les lieux, ce qui est généralement plus prudent.

Qu’en est-il pour le courtier immobilier?

Si un courtier  immobilier donne, de son propre chef, la permission à l’acheteur d’occuper le logement pour y exécuter des travaux, «il prend, selon M. Nadeau, une responsabilité énorme» qui engage aussi le courtier qu’il représente. Les règles de déontologie de l’organisme stipulent qu’«il est interdit à un membre d’utiliser et de prêter un bien, dont la garde lui a été confiée par un client (…) à des fins autres que celles pour lesquelles ce bien lui a été confié, à moins d’une autorisation écrite à cet effet».

Mais si le courtier immobilier ou son agence, à l’insu du client qui n’habite plus la maison, prend la liberté de donner la clé pour des travaux au promettant-acheteur et que celui-ci cause des dommages, le vendeur peut exiger réparation du courtier. Et que se passerait-il si le promettant-acheteur, qui a fait des travaux après une entente avec le vendeur, se démettait de son obligation d’acheter? Eh bien, celui-ci devrait poursuivre l’achat comme prévu. «À moins qu’il n’ait découvert un vice caché d’une gravité telle qu’il n’aurait pas promis d’acheter s’il avait su, il ne peut se dérober à son obligation», affirme M. Nadeau.

Finalement, il est préférable de faire la vente de votre domicile en bonne et due forme, c’est-à-dire en donnant les clefs à l’acheteur seulement une fois que la transaction sera effectuée et que l’acte de vente sera notarié. Ainsi, on peut éviter bien des problèmes à chacun des partis, mais davantage au vendeur.