L’Association des courtiers et agents immobiliers du Québec (ACAIQ) est impatiente qu’entre en vigueur la nouvelle Loi sur le courtage immobilier (LCI), adoptée par Québec en mai 2008, afin de briser pour de bon le mythe selon lequel elle serait une corporation au service de ses adhérents et de leurs intérêts.

Québec – Elle se félicite, en outre, de ce que les agents immobiliers auront à répondre personnellement de leurs actes professionnels. «L’ACAIQ, qui s’appellera désormais Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec (OACIQ), a pour mission de protéger le public et de veiller à ce que les courtiers se comportent bien et respectent scrupuleusement la loi», déclare le président et chef de la direction de l’ACAIQ, Robert Nadeau.

D’un autre côté, la Cour suprême, dans un jugement rendu en mai 2008 (l’ACAIQ c. le courtier immobilier Proprio Direct), rappelle le caractère de la Loi sur le courtage immobilier «en tant que loi de protection du consommateur». Tandis qu’elle reconnaît le principe selon lequel, au Québec, un courtier ou un agent immobilier ne peut être rétribué avant que la vente n’ait eu lieu.

L’ACAIQ est le chien de garde de la Loi, insiste M. Nadeau. La protection du public, c’est sa mission. En cela, les agents et les courtiers immobiliers, aussi bien que les courtiers hypothécaires qui sont aussi sous l’emprise de la Loi, sont dans la mire de l’ACAIQ. D’un autre côté, elle surveille de près les pratiques des agences de services qui se réclament de «vente sans intermédiaire et sans commission». Elles ne peuvent, par exemple, se prétendre, d’une manière ou d’une autre, courtier en immeuble.

D’agent à courtier

Lors de l’entrée en vigueur de la nouvelle loi, l’agent immobilier deviendra courtier; le courtier actuel qui l’emploie, agence.

«Le courtier, comme personne physique, sera le premier responsable d’une transaction. Comme un notaire ou un avocat dans son champ de compétence», précise M. Nadeau. Le cas échéant, on pourra donc intenter une poursuite contre lui, directement.

Encore que l’agence pour laquelle il travaille sera tenue solidairement responsable. «Pour peu qu’on puisse prouver qu’elle a, pour sa part, commis une faute», suppose le dirigeant de l’ACAIQ.

En sa qualité de courtier, l’agent n’échappera pas à son obligation de communiquer aux parties des informations complètes et exactes. «Il n’est pas là pour cacher des choses au public, mais pour le protéger», insiste M. Nadeau.

La propriété résidentielle est généralement la pièce maîtresse du patrimoine des particuliers. Il s’agit d’un investissement qui s’apprécie au cours des ans. «Les services de l’agent doivent s’y accorder. Aussi ne doit-il tromper ni le vendeur ni l’acheteur», continue le président et chef de la direction de l’ACAIQ.

Le discours selon lequel un agent ne parle à l’acheteur que de ce qu’il vend concrètement – tels l’habitation, ses dépendances et le terrain – est périmé et jugé répréhensible.

Si, au meilleur de sa connaissance, il y a présence ou présomption de présence de pyrite dans le sol, d’algues bleues dans la nappe d’eau près de laquelle la propriété se trouve, de champs électromagnétiques produits par une ligne de transmission d’électricité passant à proximité ou d’ocre ferreux qui n’est pas sans risque pour le drain de fondation, l’agent le dira et recommandera, le cas échéant, à l’aspirant acheteur de le faire établir avec précision par un expert.

Il a aussi obligation d’informer que la propriété vendue se trouve dans une zone inondable quand bien même il n’y a pas eu d’inondations depuis 30 ans ou à fortes émissions de radon. Il est présumé savoir si on a ou non cultivé de la marijuana dans la maison – il est normalement apte à reconnaître les indices – et devrait savoir si quelqu’un s’y est déjà donné la mort.

Tous des facteurs qui ne peuvent toutefois être assimilés à des vices cachés, mais sont d’abord de nature à «empoisonner» la vie de l’acheteur. Alors qu’il n’aurait peut-être pas donné le même prix pour la propriété s’il en avait connu l’existence ou ne l’aurait tout simplement pas achetée.

«C’est pourquoi il est toujours indiqué de recourir aux services d’un agent travaillant dans le secteur où on veut s’installer. Il connaît l’environnement. Il est donc une valeur sûre», plaide M. Nadeau.

En revanche, si l’agent commet une erreur grave dans le déroulement d’une transaction, le client peut exiger réparation auprès du Fonds d’assurance professionnelle de l’ACAIQ. Le chef de la direction de l’ACAIQ  insiste : «Le Fonds est une véritable compagnie d’assurances».

Un acheteur peut exiger une indemnité si les dimensions de la maison ou du terrain, telles que détaillées dans la description de la propriété, sont supérieures à ce qu’elles sont en réalité. Sur cette base, il aura fondé, de bonne foi, sa promesse d’achat. Il pourrait revendiquer une compensation financière proportionnelle.

Par ailleurs, si l’agent ou le courtier détourne l’argent que lui a confié l’acheteur, même s’il est réputé l’avoir déposé dans un compte en fidéicommis, le Fonds d’indemnisation du courtage immobilier, juridiquement distinct de l’ACAIQ, pourra le dédommager jusqu’à concurrence de 15 000 $.

Autrement, si on éprouve un malaise par rapport à un agent ou à un courtier eu égard à sa pratique professionnelle, à moins qu’on ne croie à une infraction, on peut joindre le Service d’assistance de l’ACAIQ. C’est la porte d’entrée pour obtenir l’aide, l’intervention ou l’avis de l’Association.

Renseignements :www.acaiq.com ou 1 800 440-5110