Conseil de copropriété: obligation d’informer, mais non dans le menu détail

Le conseil d’administration d’un syndicat de copropriété n’est pas tenu de mettre à la libre disposition des copropriétaires ses livres de comptabilité. D’autant qu’ils peuvent comporter des renseignements personnels concernant des copropriétaires. Mais pour le reste, il a normalement obligation de transparence.

Dans la cause opposant trois copropriétaires à leur syndicat, Condominium Les Châtelets, rue Alain à Québec, la Cour supérieure, dans un jugement rendu le 27 mai dernier, statue que les requérants ne peuvent prétendre à un «accès sans contrainte et de façon complète aux livres de comptabilité de la copropriété».

En revanche, elle ordonne au conseil de rendre accessibles des documents relatifs à la réfection des balcons de l’immeuble qui aurait, selon ce qu’a appris Le Soleil, occasionné une dépense de 315 000 $

Les requérants voulaient voir les estimés des coûts de réparation, le budget relatif à la préparation des plans avant que les appels d’offres ne soient lancés, les appels d’offres eux-mêmes, les offres reçues, le plan quinquennal d’entretien et de réparation de l’immeuble et d’autres documents s’y accordant. Le conseil a fait sourde oreille. La Cour lui ordonne de les tenir à la disposition des copropriétaires.

Dans une lettre envoyée au Soleil dernièrement, un des requérants se défend d’être tâtillon, exigeant, fatiguant et difficile. Au contraire, dans cette affaire, il croit être au nombre des copropriétaires avertis et courageux. D’un même élan, il insiste pour dire que tout conseil de copropriété doit s’employer, en vertu du Code civil (art. 322), à «agir avec prudence et diligence (…) puis honnêteté et loyauté dans l’intérêt de la personne morale» qu’est le syndicat.

Outil de gestion

Bien que formé de la collectivité des copropriétaires, le syndicat a une personnalité juridique «réellement» distincte de chaque copropriétaire, précise la Cour. Tandis qu’il a pour objet «la conservation de l’immeuble, l’entretien et l’administration des parties communes, la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble ou à la copropriété, ainsi que toutes les opérations d’intérêt commun» (art. 1039).

D’un autre côté, le syndicat (art. 1070), continue-t-elle, a obligation de tenir à la disposition des copropriétaires un registre contenant le nom et l’adresse de chaque copropriétaire et de chaque locataire, les procès-verbaux des assemblées des copropriétaires et du conseil ainsi que les états financiers. Outre la déclaration de copropriété, les copies des contrats auxquels le syndicat est partie, une copie du plan cadastral et, le cas échéant, des plans et devis de l’immeuble.

Enfin, «tous autres documents relatifs à l’immeuble et au syndicat». C’est sur ce point que la cour a jugé les requérants en droit de consulter le train de documents, reliés à la réfection des balcons, qu’ils réclamaient.

Quant aux livres de comptabilité, ils sont, d’après le tribunal, un outil de gestion avec un niveau de précision d’information qu’on ne trouve pas, de façon générale, dans les états financiers tels qu’ils accompagnent, par exemple, l’avis de convocation d’une assemblée générale annuelle. Ce ne lui semble toutefois pas une raison pour en permettre l’accès sans contrainte et de façon complète.

La cause, qui aura duré trois ans, a coûté 50 847 $ en frais juridiques aux requérants, et plus de 65 000 $, semble-t-il, au syndicat.

S’interdisant de discuter dubien-fondé de la décision, celui des requérants, qui s’est confié au Soleil, dit constater que la Cour, eu égard à la consultation des livres de comptabilité, a fondé son jugement exclusivement sur le Code civil alors que la déclaration de copropriété des Châtelets stipule, selon lui, que «sur demande écrite, les administrateurs doivent permettre à tout copropriétaire ou créancier hypothécaire d’examiner les livres».

Renseignements

jugements.qc.ca ? Cour supérieure, 27 mai 2008, Fortier c. Syndicat des copropriétaires condominium Les Châtelets

Source le Soleil