Radiation d’une hypothèque sur un immeuble : De nouvelles règles entrent en vigueur le 1er janvier 2009

La Chambre des notaires du Québec nous informe des nouvelles règles qui entreront en vigueur le 1er janvier 2009 relativement à une demande de relevés de compte dans le cadre d’un remboursement de solde de crédit menant à la radiation d’une hypothèque sur un immeuble. Ces nouvelles règles visent à assurer la sécurité des transactions immobilières pour tous les intervenants : vendeur, acheteur, ancien et nouveau créanciers hypothécaires, notaire.

De nos jours, les clients ont accès à plusieurs types de crédit pouvant être garantis par hypothèque immobilière. Devant cette diversité, les créanciers hypothécaires ont émis des directives selon lesquelles ils refuseront de libérer l’immeuble de l’hypothèque si le vendeur ne remet pas les sommes dues pour la totalité des prêts ou des crédits consentis et garantis par l’immeuble en question.

Par exemple
Un propriétaire possède un immeuble d’une valeur de 210 000 $ acquis à la suite de l’obtention d’un prêt de 190 000 $ garanti par une hypothèque sur l’immeuble. Lors de l’obtention du prêt hypothécaire, ce propriétaire s’est vu offrir par le créancier une marge de crédit de 10 000 $ ainsi qu’une carte de crédit ayant une limite de 5 000 $ également garanties par hypothèque. Le total des crédits garantis par hypothèque sur l’immeuble s’élève donc à 190 000 $ auquel il faut ajouter le solde de la marge de crédit et de la carte de crédit pour un maximum possible de 205 000 $.

À compter du 1er janvier 2009, le notaire devra désormais obtenir du ou des créanciers hypothécaires un RELEVÉ DE COMPTE CERTIFIÉ devant conduire à la radiation des garanties hypothécaires prises sur un immeuble résidentiel donné. Pour ce faire, l’ensemble des dettes garanties par hypothèque sur l’immeuble (dans notre exemple, le prêt hypothécaire, la marge et la carte de crédit) doit être acquitté. Il est évident de comprendre les difficultés qui apparaîtraient dans le cas où la vente de l’immeuble ne couvrirait pas la totalité des sommes dues pour les différents crédits.

Les nouvelles règles impliquent qu’à défaut d’obtenir ce relevé de compte certifié démontrant le paiement de la totalité des sommes dues et incluant l’engagement ferme à signer la radiation de l’hypothèque dans un délai de trente (30) jours de la compensation des sommes indiquées au relevé, le notaire procédera systématiquement à la retenue des fonds jusqu’à la publication de la radiation de la ou des garanties. Concrètement, cela signifie que la transaction ne pourra être conclue tant que l’ensemble des sommes ne sera pas payé.

Devoirs de l’agent
Dans le cadre de son devoir de vérification, le courtier ou l’agent immobilier se doit déjà d’obtenir le solde du prêt garanti par hypothèque du client vendeur. Au-delà de cette obligation, il devrait également vérifier auprès de son client vendeur si l’hypothèque sert à garantir autre chose que le prêt hypothécaire, par exemple une carte ou une marge de crédit. Le moyen le plus sûr d’obtenir l’information exacte et à jour est par le relevé de compte.

L’ACAIQ recommande donc au courtier ou à l’agent immobilier de demander à son client vendeur qu’il obtienne un relevé de compte auprès de son créancier hypothécaire, et ce, dès la prise du contrat de courtage. Ce relevé de compte devrait contenir le détail de tous les produits couverts par la garantie hypothécaire.

Quant à son devoir d’information et de conseil, le courtier ou agent immobilier devra expliquer à son client vendeur les problèmes auxquels il s’expose si l’hypothèque sert à garantir plusieurs types de crédit et le choix qu’il doit faire lors de la vente de l’immeuble qu’il a offert en garantie pour ces crédits.

Clause de 72 heures
Dans le cas d’une promesse d’achat conditionnelle à la vente de la maison de l’acheteur et lorsque le mécanisme de l’avis de 72 heures est enclenché, la preuve de financement fournie par le premier acheteur devra certainement comprendre une mention précisant que le créancier hypothécaire procédera à la radiation de l’hypothèque et donc que tous les prêts reliés à la garantie hypothécaire seront acquittés par l’acheteur.

En résumé, l’ACAIQ recommande au courtier ou à l’agent immobilier :
d’obtenir le solde du prêt garanti par hypothèque du client vendeur;

de vérifier auprès de son client vendeur si l’hypothèque sert à garantir autre chose que le prêt hypothécaire (ex. : une marge de crédit);

de demander à son client vendeur qu’il obtienne un relevé de compte auprès de son créancier hypothécaire, et ce, dès la prise du contrat de courtage;

d’expliquer à son client vendeur les problèmes auxquels il s’expose si l’hypothèque sert à garantir plusieurs types de crédit et advenant que le produit de la vente ne soit pas suffisant pour couvrir la totalité des créances auprès du créancier hypothécaire.

Source ACAIQ